2024年上半年房地产市场减量发展的趋势更加明显，物业管理行业也随之同步震荡，经历了由资源驱动、资本驱动，到如今逐渐回归服务本源的历程。

“面对行业规模增速放缓，行业竞争不断加剧的新形势和新挑战，我们坚持用心服务、提品质、精益管理、创效益的年度主题，强调做有温度的物业服务，有质量的规模外拓有效益的增值服务。”在8月20日的中期业绩发布会上，越秀服务非执行董事兼董事会主席朱辉松如此说道。

踏实稳健的作风也让越秀服务保持住了稳步增长的态势。2024年上半年，越秀服务实现营业收入19.60亿元，同比增长29.7%；股东应占盈利为2.78亿元，同比增长12.1%；每股基本盈利为0.18元。同时，董事会建议宣派中期股息每股0.091元，同比增长12.1%，派息率为50%，以回馈股东长期的支持。

朱辉松表示，“未来，越秀服务将围绕‘用心服务提质量，精益经营创效益’的工作主题，夯实物业服务基本盘、坚持有质量的规模拓展、聚焦增值业务增长点，打造更好的口碑、增强市场竞争力，争取更大的发展空间，朝着‘成为客户信赖的服务企业’的目标稳步前进。”

持续外拓TOD项目

稳健增长的业绩大盘中，每项核心业务都实现了向上的突破。

2024年上半年，越秀服务的商业物业管理及运营服务所得收入为3.59亿元，同比增长19.2%；在总收入中占比超8成的非商业物业管理及增值服务的收入则达到16.01亿元，同比增长32.3%。

作为物业公司基本盘之一的基础物业管理服务实现收入约6亿元，同比增长约30%，在总营收中占比30.7%；社区增值服务收入约6.45亿元，同比大幅增长超6成，在总营收中占比约33%；非业主增值服务收入约3.55亿元，同比微增。

为了能更好地稳住大盘，提升业主的满意度，在基础物管方面，越秀服务着力提升服务力，进行集约化和专业化管理。越秀服务管理层举例称，“在绿化业务，我们把一般的绿化保养和专业的修剪业务拆分，成立大刀队，进行了专业化管理。在保洁业务上，我们也试点推广‘人机结合’的模式，提高工作效率，降低整个人工成本。”截至报告期末，越秀服务的客户满意度达到91.3分，较上年有所提高。

TOD业务作为越秀服务的一大特色，也在上半年贡献了不错的收入，共实现收入约1.84亿元，同比上涨约20%。

据介绍，目前越秀服务TOD业务在管车辆段有27个，地铁站有214个。就广州讲，越秀服务在管166个地铁站和25个车辆段，覆盖了1/3地铁站，和基本上所有车辆段。

同时，在管TOD总体面积达到了736万平方米，比去年略有增长，其中533万方是来自于关联方广州地铁的交付；另外183万平方米则是来自于第三方拓展。

越秀服务管理层介绍，报告期内TOD业务的在管面积增长不多，主要是因为新签合同尚未转化，同时部分在去年底续约的TOD的项目在业务范围上有一些调整，面积也相应有所减少，预计这部分可在下半年实现转化。

在外拓TOD项目方面，越秀服务目前已经进入了长沙、青岛、福州、郑州、丽江等城市，今年也新中标了福州地铁5号线。管理层表示，暂时来看，外拓项目的管理密度相对较低，未来将会在已进入的城市进行积极拓展，以维持与客户长期的关系。

越秀服务执行董事兼行政总裁张建国在业绩发布会上表示，未来越秀服务将通过结构上的优化，尽量维持毛利率平稳。在经营管理方面，采用智能化、机械化手段，减少对人工依赖，应对人工成本上涨；同时介入到毛利率较高的增值业务，提高其在收入中的占比，从而把毛利率维持在行业里较优秀的水平。

美居收入增长2倍

夯实基础的同时，越秀服务还在持续探索第二曲线。朱辉松表示，“我们一直在强调要围绕自身能力，做好资源最优配置，让第二曲线的增长更聚焦更有效益。”

基于此，越秀服务聚焦五大增值服务平台，包括经纪、新零售、美居、社区商业和智能化，不断优化资源分配、提升产品竞争力。报告期内，越秀服务社区增值服务的收入由去年同期的4.01亿元增长61.2%，实现6.45亿元。

这其中，美居业务的表现最为亮眼，收入同比增长2.1倍至人民币2.45亿元。

越秀服务管理层介绍，美居业务目前主要聚焦于拎包服务和家装服务两大板块。围绕着大环境的业务周期，对该业务的方向性予以增加，当前也在研究自营业务，比如阳台封装、家居的局改等，以应对市场周期的变化。

另一表现突出的是新零售业务。越秀服务深度挖掘客户需求，打造差异化的产品服务。

在渠道端，越秀服务搭建了自营APP，通过社区团购、直播带货以及社区集市等方式来拓展业务流量。在产品端，则加强选品，满足客户对产品性价比越来越高的要求。

“公司瞄准打造几个百万级的产品和500万级的产品，”越秀服务管理层介绍，“现在有几个产品已经走出来了，比如家电、酒水、粮油、牛奶。同时，我们也在通过社区的团购来开展特产销售，比如‘一城一味’业务，也在推进这种到家服务的业务的前期的创新和探索。”

此外，在新零售业务方面，越秀服务还通过开发定制类产品增加收入，例如定制酒在上半年的销售金额已超过200万元。同时，越秀服务还实现了业务创新突破，推出了38款文旅产品，并试水了团餐业务。

值得一提的是，越秀服务还在着重培养综合设施设备管理、电梯安装维保等竞争力较强的业务，并积极孵化创新业态，加大增值服务市场拓展力度。目前，已经凭借相关专业资质，在智能化服务方面切入了电梯安装维修新赛道，目前已顺利落地消防、机电等业务外拓。

朱辉松表示，接下来越秀服务还将续深耕5大增值服务平台，着力提升专业能力，除了于在管项目中推进，也要积极寻求外拓。“比如上半年我们的智能化业务就中标了电梯业务的新梯建设项目，还有消防、机电这些新的业态，相信这将给我们打开更大的想象空间。”

坚定千亿规模目标

管理规模是物业企业发展的基石。由于行业发展周期，当前已鲜少有大型收并购出现，物业企业将扩张规模的重心转移到了项目外拓。

今年上半年，越秀服务新签约项目共59个，新增合约面积约926万平方米，其中来自关联方的项目占比约35%，而第三方的项目占比已经达到65%。也即约600万平方米来自市场拓展，同比大幅增长53%。

市场拓展项目的质量也不断提升，报告期内，越秀服务中标了多个标志性项目，如港珠澳大桥、国家能源大厦、福州地铁5号线等，进一步夯实核心业态优势，有力塑造品牌形象。分业态看，在市场拓展项目中，住宅、TOD、城市服务及公建、商业及产业园的占比分别为60%、6%、28%、6%。

尽管新签项目增长可观，但截至报告期末，越秀服务整体的规模增长并不突出，其共有合约项目508个，总合约面积8881万平方米，较去年年底增长了6.4%；在管项目418个，总在管面积6667万平方米，较去年年底增长了2.2%。

造成这一现象的原因是越秀服务主动进行了换仓。

“上半年新增在管面积约507万平方米，但净增面积仅约150万平方米，主要是因为退出了部分项目。”据越秀服务管理层介绍，这些项目中有些合同到期，有些项目质素达不到目前的运营指标要求，例如回款或毛利率等，因此在上半年退场面积约361万平方米。“我们还是坚持高质量的发展，不会盲目去追求规模上的扩张。”

这并不代表着越秀服务不重视规模。2021年6月登陆资本市场之初，越秀服务曾提出3年内达到1亿平米在管目标。这仍是越秀服务要坚定实现的规模目标。

越秀服务管理层表示，当时考虑规模增长主要是通过三个渠道，一个是来自母公司股东关联方的交付，当时计划每年提供约500万平方米；一个是通过市场投拓项目增加规模；第三就是收并购。

从上述三个源来看，关联交付和市场拓展基本上是达标的。其中，包括越秀地产、广州地铁在内的关联方交付，以及市场拓展，近两年的拓展速度基本上保持每年约1000万平方米的节奏，“当前主要的缺口还在收并购这一块”。

越秀服务管理层坦言，对于这些年同行的收并购案例，也有在密切跟进，不少收购的商誉减值也给盈利造成了比较大的影响和压力，因此需要对收并购的市场风险进行全面的评估。

“从上市之初我们一直都没放弃过去看各种标的，但现在我们的大概判断是收并购还是要比较慎重地进行，保证高质量的收购是我们的目标。”正是因为对高质量的追求，越秀服务在推动收并购时也颇为重视协同效应和城市密度。

“随着整个市场和行业的调整，我们还是在持续跟进收并购工作，”越秀服务管理层表示，当前募集资金中还有5亿元仍是用于收并购，“我们重点关注协同效益较高，经营质量和可持续性高，能够提升区域密度财务规范以及估值相对合理的公司，不会盲目地去扩张规模，还是要做负责任的这样的一个收并购。

事实上，在当前市场环境以及物管行业的整体投资情绪等影响下，越秀服务在收购方面依旧保持着审慎稳健的态度，“我们还是更期待从自身的高质量市场拓展逐渐增加管理规模。”

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顾望无

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